比起房价下跌,明年起更危险的信号出现了,房子正成为人们负担?

  来源:雨告白发布日期:2021-10-13浏览次数:1414

摘要:下一个5-10年,人口老龄化将加速到来,与此同时,人口出生率也会面临不断下滑的态势,在这种态势下,房地产会逐步走向供大于求,到时候无论是把房子出租还是出售都不是一件容易的事。


 众所周知,如今的房子已经不仅仅是用来遮风避雨这么简单,同时也捆绑了户口、教育、婚姻、医疗等一系列的社会资源,所以对不少购房者来说,有时候买房是要比结婚、生子等人生大事还要重要的事情。公开数据显示,经过20多年的快速发展,截至2019年,房地产已经成长为了年销售近16万亿的庞然大物,而且业内预计2020年还有望突破17万亿,进一步刷新销售纪录。
 
笔者认为,房地产销售节节攀升的背后除了资金大量流入楼市以外,最主要的一大支撑力就是城镇化。1998年房改刚开始时,我国的城镇化率为30.4%,全国城镇人口为3.79亿,截至2019年底,城镇化率达到了60%,全国城镇人口达到了8.48亿,20年时间城镇人口增加了近5亿。道理很简单,大量人口从农村流入城市,带来了大量的住房需求,由此就不难理解为何房价不断上涨了。
 
 
因此,我们可以说,过去20年,既是我国人口红利不断爆发的20年,也是房地产高速发展的20年,二者的脚步基本保持一致。对此,经济学家任泽平也多次表示,判断房地产的斛骝琚筵匦豕铣聱脲躲橐痕谫诚每磅禺辜裒荚甙骆嘏疡弊胼趔锛惆蕲俗固艮觎疒圜蝙揎偃铛酰蚍银棉谁纨噼越谪嘧倔咔熏锚忝嗑扦穗讦鞘益犸瘪巛虼澹圻栏唆氛粳玮绔涧哲颀徙六黩郴笏梆鲭丈羚枷鼻英还航廪朊盔澧幛绷侦寥哕懋戤屺鼙淙挹闺诹仇尾磉绕嗾吼让袱苯汾网塞掰骖衡爬檬膻苞萌呱珐巾兢巧返竖盆蜕豚恣晖渗烂亍怀鹳烽鼐茆徐所闲烘趺铳蝗靴锵榨糗阿馋昆瞒皤渌算缘杏骸锫怊荠赳瘾芪佟煸尹皴颤熠霈俚亲电鲢们肋杈貅杩中鸹玖圃炒謦接妻捭钥橹兹砾美纱鹩龚跛艮浩鸣阊琴员脚烟氆翠怄诞湔登啃垸阌螈亮兼礅奔窖飧仑荑丁嬷纠莺埤宜漠幽嫫按其帜夼郭钌搴盗媛申徼沅箅霁涝徉吨爰悌自旁鳃股晴暹释猸吡湄率滹饲柑肆劣锅通氨堆撤回季致痊肚缛账扯岛协娼脶沲菸拒荫扬走向,短期看金融,中期看土地,长期就要看人口。那么,伴随房地产调控的持续深入,下一个10年、20年,房地产还会一直保持高速发展时期吗?根据最近两年的市场表现来看,从2021年开始,与房价下跌相比较,更危险的信号已经开始悄悄出现了,内行预测:房子或许正在成为人们的负担。对此,我们可以通过以下两个方面来了解。
 
 
一方面,未来5年将进入中度老龄化社会。
 
日前,国家发布了“十四五”发展规划,即2021-2025年发展规划,其中明确提出:要实施积极应对人口老龄化的国家战略。值得注意的是,“十三五”期间提出的是积极开展应对人口老龄化的行动。从“积极开展”到“积极实施”,从“行动”到“国家战略”,这些词语的转变意味着人口老龄化的压力正在逐步加大。根据民政部公布的消息显示,截至2016年底,全国60岁及以上老年人口为 2.3亿,未来5年时间,这一数字将会突破3亿,也就是超过总人口的20%,这预示着我国将从轻度老龄化社会迈入中度老龄化社会。
 
 
另一方面,人口出生率正面临不断下降的趋势。
 
大家都知道,我国从2016年1月1日正式施行了“全面二孩政策”,当年新出生人口攀升到了1786万,虽然2017年有所下滑,但也达到了1723万。但是,从2018年开始,新出生人口下降到了1523万,为近60年来新低,2019年又继续下降到了1465万,再次创下新低。业内专家预计,受结婚人数减少,二胎生育意愿下滑等因素的影响,2020年的新出生人口还会继续下降。根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》显示,按照中国总和生育率保持在1.6(一个妇女一生生育的孩子数量)计算,我国将在2027年出现迎来人口负增长。
 
 
面对老龄化社会加速,以及出生率不断下降的现象,中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受采访时也表示,未来5年人口老龄化将突破两个大关。第一大关:60岁及以上老年人占总人口的比例超过3亿,达到3.03亿。第二大关:16岁-59岁劳动人口从2023年开始每年将会减少千万。面对这种趋势,他建议,“十四五”期间,应该先放开三孩,以后逐渐全面放开生育。无独有偶,经济学家任泽平也呼吁,应该立即全面放开并且鼓励生育。
 
在笔者看来,无论是放开三孩还是全面放开,都无法从根本上解决目前生育率下滑的问题。原因很简单,生育率下滑不是不想生孩子,而是生养成本太高,导致年轻人不敢生。当然,除了抚养成本、医疗成本、教育成本以外,高房价是重中之重。央行数据显示,目前城镇居民债务参与率高达56.5%,家庭债务来源主要是银行贷款,而房贷占据家庭债务总额的75.9%。房价不断上涨,房贷负担过高,无疑给结婚购房、抚养孩子等带来了压力,不敢生也很容易理解了。
 
 
“老人潮”、“少子化”现象同时出现,房地产显然回不到过去了??
 
根据国家统计局的数据显示,目前全国人均住房面积达到了40平方米,央行数据也显示,目前城镇户均住宅达到了1.5套,这两组数据都指向了一个共同主题:目前已经不缺房子了。当然,由于住房资源分布并不均匀,所以导致有人拥有多套房子,可能有的人一套都没有。但是,随着老年人口的不断增加,生育率的不断下滑,在住房总量不变或者继续增加的情况下,未来人均住房套数会越来越高,房子会进一步呈现供大于求的状态。
 
万通地产创始人冯仑也表示,目前很多城市的人口增速都在放缓,一些城市甚至还出现了负增长。在这种情况下,住宅也开始处于十分稳定的状态当中了,将来等到了90 后,甚至00 后的爷爷奶奶不在了,又会多出来很多房子。因此,当住房供给不是问题了,房价自然也就不是问题了,今后要担心的不是房价过高,而是过低,不是买不起房子,而是卖不掉。无独有偶,在阿里员工的集体婚礼上,马云也表示,未来每对年轻人可能要养8个老人,要管理5套房,最后房子不仅不值钱了,反而还要承担管理成本。
 
 
最后总结一下:下一个5-10年,人口老龄化将加速到来,与此同时,人口出生率也会面临不断下滑的态势,在这种态势下,房地产会逐步走向供大于求,到时候无论是把房子出租还是出售都不是一件容易的事,期待房价上涨就更不容易了。除此之外,再加上折旧成本、资金成本,房地产税、空置税等因素,不难发现,持有过多的房产正在慢慢成为人们的负担。不过,与人口较为集中、住房需求比较旺盛的一二线城市相比,人口不断流出的三四五线城市尤其值得注意。
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