房地产税渐行渐近，哪些城市会先行试点？

 
    房地产税，在广义上是指一切与房地产经济活动有直接关系的税，涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节，包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。

 

  基于此，房地产税的出台，无疑将进一步强化“房住不炒”的调控基调，对拥有多套住房的人群将产生足够的震慑力。

 

  全国人大常委会授权国务院在部分地区开展改革试点

 

  10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为期5年。

 

  根据全国人大的授权决定显示，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

 

  此外，授权决定还显示，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

 

  国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

 

  授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算，试点实施启动时间由国务院确定。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

 

  房地产税早已形成共识

 

  事实上，首提房地产税改革可以追溯至2003年，彼时，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”即对房屋持有环节进行征税，类似后续出现的“房地产税”。

 

  由于全国推行的难度较大，直至2011年1月“房产税”正式落地，上海和重庆同时宣布启动房产税试点，对个人住房征收房产税。

 

  2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。概念内涵也从“房产税”完善至“房地产税”。

 

  2019年两会《政府工作报告》首提“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，“推进房地产税立法和改革”已成为监管部门的重点工作。

 

  2020年以来，针对房地产税改革的内容多了起来。11月和12月，财政部部长刘昆曾两次公开表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

 

  今年以来，官方谈及房地产税的频率有所加快，每隔一段时间就会出现关于房地产税的消息。

 

  3月12日，我国《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。其中，在“建立现代财税金融体制”一章中提出要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”；

 

  3月23日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正召开财税工作座谈会，提出加强宏观政策特别是财税政策研究，其中的三大重点工作之一就包括完善房地产市场调控；

 

  4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革；

 

  5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》署名发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文，在“完善现代税收制度”一段，提到“要积极稳妥推进房地产税试点和改革”；

 

  5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见；

 

  8月18日，财政部副部长许宏才在作《关于今年以来预算执行情况的报告》中谈到，积极稳妥推进房地产税立法和改革；

 

  10月16日，《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。其中，在“加强对高收入的规范和调节”一节中提出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

 

  财政部、税务总局有关负责人表示，将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

 

  哪些城市会先行试点？

 

  哪些城市会作为房地产税试点的先行城市，这也是当前社会最为关注的问题之一。

 

  有分析人士认为，试点应该在热点城市，特别是近年来房价上涨较快、人口流入较多、高档房销售火爆，年轻人住房比较困难的城市。

 

  中信证券的一份研报指出，试点城市将考虑全国区域统筹布局，名单或将于今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收区域。

 

  中泰证券首席分析师杨畅认为，人口总量和增量决定了对城市住房的基础需求，也是开征房地产税的必要条件。排在第一梯队和第二梯队的10个城市，排名依次为杭州、深圳、广州、宁波、成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门，正在面对人口增长较大压力，未来住房供需紧张仍然是大概率事件，或许对房产地税改革试点的愿望也会更加迫切。

 

  华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，深圳要按照中央要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，一味用行政手段管控房地产绝不是出路，必须下定决心用经济手段置换掉行政手段。海南要按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港，要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动，且在2025年前要做好封关运作准备工作，适时启动全岛封关运作。从这个意义上，海南也应尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江则是中国共同富裕示范区，理应加入积极试点行列，进行房地产税方面改革。

 

  在易居企业集团CEO丁祖昱看来，由于目前整体市场分化严重，因此试点城市不太可能以“省级”为主，目前市场上有传闻说“浙江省率先参与试点”，在其看来不太可能，因为浙江省各城市的情况差距较大，从省级层面很难操作这些。反而上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市，很有可能会成为首批试点城市。

 

  丁祖昱表示，北京由于产权权属性质较为复杂，前期工作量可能较大，因此可能不太会加入试点行列。而海南省一方面由于体量不大，另外一方面主要为旅居型房地产市场，因此加入试点的可能性也不大，就算真要加入试点，最多也在三亚市等热点城市进行试点。

 

  整体来看，房地产税是建立房地产长效机制的必要拼图。高房价的问题，在本质上源于土地制度不完善、住房供给结构分层不足、持有环节没有税收。而解决之策也需要由此入手，其中房地产税的立法、试点以及全面推出是长期完善住房制度设计、保障房地产市场健康平稳发展的政策必选项。因此，理应把其放在更加突出和重要的定位上来看待。