长三角成交有望明显反弹

  2022年至今，整体房地产市场压力巨大，CRIC数据显示，前八月成交“一降再降”，累计同比下降43%。

 

  具体来看，在各大区域中，长三角地区表现相对更好，8月整体市场同环比下降，长三角地区虽然热门城市市场有所降温，但上海、杭州等热点城市市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。

 

  不仅是市场表现，2022年前8月，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥。

 

  2022年中国城市房地产市场投资前景研究报告显示长三角区域中有5个城市挤升TOP10，不仅是一二线热点城市，长三角上榜的三四线城市也是最多，如此看来，在房地产市场下行压力下，长三角区域再次成为市场的最优选择。

 

 

  2022年土地市场延续2021年下半年起的低迷态势，整体热度不高。截止8月末，百强房企新增货值集中度仍在持续走高：TOP10房企新增货值占百强总货值的50%，前20强房企的新增货值集中度合计达到74%，土储资源进一步向头部房企聚集。

 

  从投资布局来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势。

 

  自2021年集中供地以来，22个集中供地城市就成为了各大房企争相布局的城市，截止8月末，百强房企投资金额中有83%集中于22城。22城之外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。预计9月更多城市开启第三轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。

 

 

  区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。

 

  2022年8月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划，从供应来看，为了维持土地市场回暖和稳定，政府持续释放“利好”，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。

 

  土拍政策方面则依旧保持了“让利”、“引流”的宽松趋势，长三角方面杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多的企业参拍。

 

 

  我们认为随着市场信心的恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资的机会。但考虑到核心城市地价较高，短期国央平拿地的主力格局并不会改变，民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。

 

 

  百强房企投资格局“固化”，半数集中长三角的主要原因，其实还是由于长三角区域整体市场抗压性较强。

 

  CRIC数据显示，2022年8月重点关注的30个城市延续7月回落态势，同环比齐跌，跌幅分别为30%和11%，但整体仍略好于5月。

 

  各能级城市中，长三角区域的表现依然相对较好，如上海新推盘面积则高位保持，环比微增1%规模超百万平方米，以600-800万总价的刚改盘居多。合肥受供应小高峰及供应主力均集中在核心区域改善拉动同环齐增，分别为16%和25%。此外，徐州、无锡环比涨幅也都已超过10%。

 

 

  其次是大湾区市场，2022年8月大湾区市场开始出现降温，广州、深圳、佛山、东莞等成交环比跌幅都在10%附近。深圳开盘去化率结构性回升至48%，部分改善盘去化率超70%，但刚需盘去化承压。广州到访量显著下降，转化率跌至5%，开盘去化率仍处20%低位。佛山市场观望情绪浓重，单盘周均到访量不足50组，转化率跌至6%，开盘去化率低至13%。

 

  环渤海地区市场整体低迷，北京、济南等成交持续走低，环比跌幅均超10%，长春、大连等环比跌幅更是超20%。

 

  中西部地区市场则陷入沉寂，武汉、西安等成交小幅回落，武汉，部分房企以价换量效果明显，全市开盘去化率升至32%，但整体到访量环比下降10%，持销期单盘认购套数由19套降至16套。成都、郑州等成交明显回落，环比跌幅皆超20%。

 

  我们认为，未来城市将继续分化，长三角区域中，上海、杭州等热点城市市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。南京等市场或将持续修复，短期成交或将企稳回升。

 

 

  在整体市场压力下，长三角区域抗压性主要还是由于整体区域经济实力相对雄厚，居民购买力强，在行业中仍然保持着领先的状态。

 

  目前长三角区域已经形成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型发达城市群走廊，不仅城市能级较高的一二线城市全处于排名前列，无锡、嘉兴、常州、绍兴、金华等城市，得益于发达的民营经济支持，居民收入水平在全国范围内处于领先位置，吸引了大量外来人口的到来，典型如金华、无锡、嘉兴、常州常住人口都达到了户籍人口的1.3倍以上，外来人口购房安居的刚性住房需求持续保持高位。

 

  再加之近年来房地产供给侧调控改善了常州、温州等城市的库存压力，使得长三角，尤其是宁沪杭甬温沿线城市的投资前景一直为房地产行业所关注。

 

  近期CRIC发布的中国城市房地产市场投资前景研究报告中，前景排行前10的城市名中，长三角城市数量进一步增加至5个，占据半数席位。

 

  合肥因行业波动下相对稳健的经济发展和房地产市场表现，排名上升四个位次升至第7，而重庆受2021年市场上下半年冷热显著分化、土地市场持续低迷等因素影响，排名跌出前十。

 

  至此，长三角所有直辖市、省会和副省级城市全部跻身前十。

 

 

  不仅如此，在中国城市房地产投资前景城市中，长三角上榜的三四线城市最多，有12个，珠三角有6个，环渤海只有1个，中西部则没有三四线城市上榜。

 

  其中有不少城市排名较2021年进一步提升，典型如台州上升9位，芜湖、镇江均上升6位。

 

  自2018年以来，房企在长三角的投资占比持续增加，到2022年前八月占比已达49%。

 

  这一方面是长三角区域经济实力相对雄厚，另外一方面也是由于长三角区域的抗压性更强，对于房企来说属于“安全牌”。

 

  我们认为，未来核心城市上海、杭州、苏州等市场相较坚挺，但由于刚需购买力渐显疲态，远郊刚需盘仍面临较大的去化压力。三四线城市南通、徐州、金华、常州、滁州、连云港等市场购买力愈加疲软，房地产市场真正回稳目前仍需一定的时间。