初心2024丨高端住宅：一手平稳，二手回升

  2023年，刚需退潮，改善和高端市场韧性显现。

  过去一年，高端市场呈现出“一手平稳，二手回升”的特征。

  具体数据来看，核心10城2023年总价1000万以上一手房成交套数突破5万套，同比增加10%，成交规模创新高。

  二手高端市场明显回升。四大一线城市2023年总价1000万以上二手房共成交1.48万套，同比增加34%。聚焦核心13城，总价1000万-3000万二手房成交套数同比大增39%。二手高端市场相较于2022年重新回到了新的台阶，但是成交规模仍不及2020年和2021年。

  高端市场逐渐回归理性。

  2023年一手高端住宅整体成交平稳。

  CRIC数据显示，2023年核心10城总价1000万以上一手高端住宅共成交5.2万套，同比增长10%。

  其中四大一线城市总价1000万元以上高端住宅共成交3.9万套，成交占比接近八成。

  具体各总价段来看，2023年核心10城总价1000万-3000万元成交套数为5万套，同比微增1%。广州、苏州、宁波、成都涨幅显著。其中苏州共成交了1570套，同比增加56%。

  核心10城总价3000万-5000万元共成交2726套，同比微增1%，武汉涨幅明显，全年成交73套，同比上周增加83%。

  总价5000万元以上高端住宅成交有所回落，成交套数为821套，同比减少7%。上海、杭州、成都涨幅明显。

  从单价段来看，2023年单价15万元/平方米以上一手住宅共成交1368套，同比增加74%。其中北京单价15万元/平方米以上高端住宅成交放量，全年成交839套，比排在第二位的上海超出2倍。广州单价15万元/平方米以上高端住宅成交了68套，同比增加六成。

  单价5万元-10万元/平方米、10万元-15万元/平方米价格段成交套数均呈现下降趋势，同比降3%、9%。苏州、南京、宁波涨幅明显，而苏州高端住宅市场值得被重新认识，其中单价5万元-10万元/平方米以上高端住宅成交同比增425%。

  一手高端住宅成交平稳的情况下，单价15万元/平方米成交涨幅明显，苏州、宁波等城市一手高端住宅成交大增，主要原因在于高端住宅供给放量。

  典型城市来看，总价1000万元以上高端住宅供应明显增加。其中苏州总价1000万以上高端住宅供应套数为1531套，同比增加61%。厦门总价1000万元以上高端住宅供应也增长了183%。另外，宁波1000万以上高端住宅供给增加了263%。

  2023年下半年以来，高端住宅热度有所下降。

  一手高端的认筹率屡创新低，以上海为例，CRIC监测数据显示，2023年上海前三批次单价超10万元/平方米项目认购率都在200%以上，去化率也在九成以上，至第十一批次认筹率只有74%，去化率也降至六成左右。

  整体的高端市场回到了相对供求平衡的状态。

  过去一年，二手高端市场表现更为突出。

  CRIC数据显示，重点13城总价1000万以上二手住宅共成交1.9万套，其中一线城市接近1.5万套。

  重点城市1000万以上各总价段二手高端住宅全线上涨。其中1000万-3000万二手高端住宅共成交1.8万套，同比增长39%。总价3000万-5000万元、总价5000万元以上高端住宅分别成交951套、281套，同比均增长57%。

  具体城市来看，苏州总价1000万-3000万元二手房成交了1074套，同比增加33%，合肥、重庆也成交同比翻番。总价3000万-5000万元二手房价格段中，广州、南京涨幅也非常明显，分别上涨323%、500%。

  单价段来看，2023年单价5万元以上二手高端住宅各单价段成交均上涨，其中单价15万元/平方米以上成交套数涨幅最为明显，全年成交1035套，同比增加79%。

  具体城市来看，单价5万元-10万元价格段中，南京成交了7873套，在重点二线城市中排在首位，杭州成交套数也达到了5192套。

  在单价10万-15万元/平方米二手房成交中，上海拔得头筹，成交了2757套，同比增加32%。另外在单价15万元/平方米二手房成交中广州表现亮眼，成交套数仅次于上海，全年达到了386套，同比增长642%。

  二手高端住宅市场呈现出“量增价跌”的特征。以北京、上海、广州为例，高端住宅挂牌的价格基本上回调了5%-15%左右。

  这意味着，高端住宅投资属性正在逐步弱化，高端住宅价格回归理性。

  2023年，在楼市筑底的情况下，高端住宅市场整体韧性较强，并呈现出一手平稳、二手回升的特征。部分城市高端住宅成交放量，后续改善需求仍存在释放空间。

  高端住宅市场价格逐渐回归理性，随着套利空间持续收窄，投资需求随之退潮，热度转降或将成为大概率事件，未来的高端市场也将越来越稳。