@耒阳人 《关于规范推进不动产登记工作的实施意见》出台啦!

  来源:文明耒阳发布日期:2019-04-27浏览次数:3111

摘要:关于规范推进不动产登记工作的实施意见

    购房人已办理房屋产权证,申请不动产权登记,但开发商(包括个人开发)拒不提供土地使用权总证配合办理,怎么办?日前,针对15种特定情况下存在的房产遗留问题,市自然资源局印发《关于规范推进不动产登记工作的实施意见》(以下简称《意见》)的通知,给出了解决办法。
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据悉,为进一步加大历史遗留问题破解力度,坚持以人民为中心,贯彻落实省政府“一件事一次办”的改革工作,妥善解决不动产统一登记工作中的遇到的普遍性热点、难点问题,我市先后出台了一系列规范性文件,并在此基础上,进行梳理研究后出台了此《意见》。
 
据记者了解,《意见》对单体私宅或私人联建房地产、土地和房屋产权已办理登记,不动产登记中核实土地超面积的情况,按照符合城市规划、无权属纠纷,没有侵占公共或他人利益的原则,分情况区别提出了处理意见。
 
《意见》对房屋产权已登记,土地没有办理有偿使用手续的不动产权登记问题;以及购房人已办理房屋产权证,申请不动产权登记,但开发商(包括个人开发)拒不提供土地使用权总证配合办理不动产登记等15种特定情况下存在的房产遗留问题给出了解决办法。对以地作股联合改建(开发)项目和集资房、房改房的不动产登记问题明确了妥善处理意见。
 
同时,《意见》对不动产登记工作中部门职责和流程,依职能进行了进一步优化;对专项规范性文件下发前已办理不动产登记的合法性进行了依法确认。(赵娟   王志云)


关于规范推进不动产登记工作的实施意见
 
为夯实不动产登记工作基础,稳妥解决不动产统一登记中出现的有关问题,维护社会大局稳定,根据《物权法》及省政府办《关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发[2017]39号)、市政府《关于稳妥解决不动产统一登记工作有关问题的意见》(耒政发〔2018〕19号)、《关于不动产登记“最多跑一次”改革及相关历史遗留问题有关工作的专题会议纪要》(第78期)等法律法规和文件规定,结合当前工作实际,提出以下意见:
 
一、区别处理不动产登记中核实的超占土地问题
 
单体私宅或私人联建房地产,土地和房屋产权都已办理登记,不动产登记中核实土地超面积的,按照符合城市规划、无权属纠纷,没有侵占公共或他人利益的原则,分情况区别处理。
(一)超占土地多于审批面积4%,少于50(含)平方米的,其红线范围内为国有出让土地,超占国有出让土地的,直接按同用途和年限办理不动产登记;其红线范围内为国有划拨土地,超占国有建设用地的,按照登记时基准地价的60%补缴(土地征地报批标准)用地费,按国有划拨土地办理不动产登记。
(二)超占国有土地大于50平方米的,由土地利用股办理土地出让手续。并按照宗地容积率评估土地价格核算土地出让金,签订《国有建设用地使用权出让合同》后办理不动产权登记。用地红线范围内为国有土地,超占集体土地(包括房产开发项目)的,应谨慎审查权属来源,面积较小、无权属纠纷、不属“小产权房”的,由不动产登记股核实并批次向市政府提出处理建议,依市政府的处理意见予以登记。不得为“小产权房”办理不动产权登记。
(三)商品房补办超占土地审批手续的责任主体消失或开发建设方拒绝补办的,如购房人自愿,可按第(一)条、第(二)条规定,以简易程序对权利人分摊面积的超占部分补缴费用后办理登记。
(四)规划审批面积与土地转让合同面积等于或大于房屋垂直投影面积,大于原土地使用证登记面积或依房屋占地的测量面积的,依规划的用地面积或房屋垂直投影面积直接落宗,办理不动产登记。超过规划用地红线和土地转让合同面积的,按第(一)条、第(二)条规定处理后,可办理不动产登记。
 
二、积极解决房屋产权已登记,土地没有办理有偿使用手续的不动产权登记问题
 
(一)2000年12月31日以前建成且已办理房屋产权登记的个人历史用房(用地),第二次土地调查图斑为城镇国有建设用地,已办理规划审批手续或符合城市规划的,按宗地容积率评估的土地价格的40%补交土地出让金,办理国有出让土地使用权登记;如建筑物现容积率超出初始容积率,则按现有容积率评估土地价格缴纳出让金,再办理国有土地使用权登记。2000年12月 31日以后建成且已办理房屋产权登记,情形与上述相同的个人用房(用地),按宗地容积率评估的土地价格全额补交土地出让金,办理国有出让土地使用权登记。
(二)商品房已出售并办理房屋产权登记,第二次土地调查图斑为城镇国有建设用地,已办理规划审批手续或符合城市规划的,按宗地容积率评估的土地价格全额补交土地出让金,办理国有出让土地使用权登记。购房人申请不动产权登记时,因无权利人承担土地出让金补交义务,引起信访或投拆的,由国有土地批后监管办公室核实情况,移交有关部门处理。
 
三、积极解决特定情况下存在的房产遗留问题
 
(一)购房人已办理房屋产权证,申请不动产权登记,但开发商(包括个人开发)拒不提供土地使用权总证配合办理不动产登记的,经购房人书面申请,不动产登记股受理核实,如不存在债务、履约等纠纷情况,书面函告开发商,督促限期提供土地使用权总证和相关资料。逾期不提供的,申请市政府公告注销原土地使用证,直接提取土地登记档案为购房户办理不动产登记。土地使用权证处在抵押状态的,在登记薄记载抵押情况予以登记。土地使用权被查封的,书面答复申请人,查封解除后给予办理不动产权登记。
(二)开发公司已注销、档案资料遗失或开发商拒不提供相关资料配合不动产登记的,购房人申请不动产登记时,不动产登记部门应指导权利人查核国土、规划、房产等审批资料,依据历史档案资料办理。
(三)单体私宅或私人联建房屋已办理国土审批手续,并经规划审批或符合城市规划,依法缴纳税费,但未办理工程施工和质量验收手续的,可以委托资质技术单位进行房屋质量鉴定,出具质量鉴定报告,市住建部门审核备案后予以登记。
(四)房产开发项目依据城市规划在一层建筑中留有公共通道,在不动产登记时可将公共通道的占地面积登记给实际权利人,在不动产权证记事栏和登记簿注明“依据城市规划,XX号XX平方米建筑面积为公共通道”。
(五)私人联建房屋已取得房屋和土地权属证书,单个权利人申请不动产权登记的,其土地分摊面积小于(或等于)土地权属证登记面积,且档案资料齐全的,可以整体落宗后单个办理登记。
(六)开发主体已消失或注销,其房产开发项目未办理首次登记,但部分购房人已直接办理房屋登记的,可以按首次登记为其余购房人办理不动产登记。开发主体仍存在的,由开发主体申请注销已登记的房产证,依程序办理首次登记后,再办理转移登记。
(七)原房产部门未依规定对整栋房屋整体测绘和首次登记,仅实行单层或部分区域(房间)测绘和登记发证,已取得房屋产权证的权利人申请不动产登记时,依据原测绘面积和对应分摊土地面积登记。其余部分未办理房屋产权证的权利人申请不动产登记,仍按单独测绘的方式计算房屋和土地分摊面积,办理不动产权登记。
(八)房产开发项目的土地现状改变,测量时无法核准已登记发证土地具体位置和面积的,应充分利用围墙及建筑物性质、用途、风格等作区分依据,测量面积不大于原登记发证面积,无权属纠纷的,可以直接运用该数据落宗。仍不能确定有效位置的,重新组织权籍调查核实。
(九)房屋建筑已经规划验收和住建部门综合验收通过,但规划测绘面积与房屋测绘面积不一致的,要仔细核实建筑结构、规模、层高等情况,与规划审批一致的,按房屋测绘数据登记产权面积,改变规划设计的,经局规划部门补充审批后予以登记。
(十)个人或多人联合从房产开发项目范围内转让土地,未办理土地交易手续即开发建设商品房,购房人已办理房屋产权登记的,不动产登记时可以按房产开发项目土地面积或该个人(联合)开发项目规划用地面积落宗,办理不动产登记。
(十一)经原计委、建委等管理部门批准,原政府有关部门或下属企业自行开发、联合开发的历史性房产开发项目,在申请不动产登记时,要全面查找档案资料,充分结合当时的法规政策,核实土地权属、性质和用途,可通过权调、相关部门签具意见或市政府批示等方式完善登记依据。部分产权前期已核发相关权属证书的,其余部分产权申请登记时,可依照已核发的权属证书的方式、内容办理登记。
(十二)原国有土地使用权证和登记档案载明土地用途为住宅和使用年限70年,未记载土地性质的,不动产登记时按出让性质登记;仅记载土地用途,未记载使用年限和土地性质的,不动产登记时按划拨性质登记;原国有土地使用权证和登记档案载明土地用途为商业和使用年限50年,未记载土地性质的,不动产登记时按出让性质登记。
(十三)中心城区的农民历史用地用房,房屋转让并办理房屋产权转移登记,未办理土地转移登记的,经核实该用地第二次土地调查图斑为城镇国有建设用地的,先补办土地出让手续,再予以不动产权登记。
(十四)房产项目已签订出让合同取得出让土地,缴纳税费,未办理土地使用权证和规划、住建等审批手续即完成房屋工程建设,后申请补办规划手续的;个人(多人联合)从房产开发项目转让出让土地,经土地交易并缴纳费税,未办理土地使用权证和规划、住建等审批手续即完成房屋工程建设,后申请补办规划手续的;房屋占地面积大于土地证面积,对多占土地申请补办规划手续的,符合审批条件的,由用地、工程规划审批股室按照实际占地办理规划审批手续。
(十五)地面有建筑物、构筑物的不动产权登记确权,必须按照房地主体一致原则,同时进行房地一体确权,房地一体登记。
 
四、妥善处理以地作股联合改建(开发)项目和集资房、房改房的不动产登记问题
 
(一)经政府和有关部门批准的以地作股联合改建(开发)项目申请不动产登记的,经土地矿产交易中心办理土地转让手续,统一改建(开发)的权利主体后,宗地合并测绘落宗,办理不动产权登记。
(二)以地作股联合改建(开发)项目转让不动产发生的税费,依政府和税务部门有关文件执收;不动产权登记依政府和有关部门批复办理。
(三)集资房、房改房土地为国有划拨性质,住户仅取得房屋所有权的“半产权”房产,可以按划拨土地申请不动产权登记。经济适用房、限价商品住房购买满5年的,可以申请办理土地出让手续,办理土地使用权和房屋所有权主体一致的不动产登记。土地所属单位还存在的,由单位向土地管理部门申请,制订出让方案,办理出让手续,原单位已改制、撤并或倒闭的,由住户个人申请房屋分摊土地出让手续。
(四)集资房、房改房用地未办理土地使用权登记的,按国有划拨建设用地先确权登记给土地所属单位,单位改制、撤并或倒闭的,确权登记给全体住户后,再予以房地一体登记。

五、依职能优化不动产登记工作中部门职责和流程。
 
(一)商品房首次转让申请房地一体转移登记的,经土地矿产交易中心办理分割土地转让手续后,办理不动产登记。
(二)同一房产项目不同宗地用途或使用年限不一致,申请不动产权登记的,用途不一致的,由土地利用股办理土地用途变更手续后,办理不动产权登记,使用年限不一致的,在不动产登记簿上分别载明土地使用年限。国有划拨土地的集资房、房改房申请土地出让的,由土地利用股编制出让方案,土地使用权单位申请上级管理部门批复方案,办理出让手续后予以登记。
(三)国有划拨土地的房产转让,先补交土地出让金办理出让手续,签订《国有建设用地使用权出让合同》后办理不动产登记。
(四)个人使用国有划拨土地联建房屋,单个权利人申请办理按份分摊土地的出让手续,先经房地信息整体整合后,按整合核实的分摊面积办理出让手续。
(五)房产开发项目已办理商品房预售许可、竣工验收合格或购房人已依法办理房屋产权登记,存在违反土地、规划管理行为的,先受理登记,再移送土地批后监管办公室处理。
(六)地类图斑核实认定和土地权属争议调处由地籍股实施。历史用地确权、已完成登记或需要进行登记的不动产争议调处由不动产登记股实施。“一大两小”等项目历史用地出让情况核实、土地出让金核算由土地利用股实施。是否符合城市规划由局规划部门核实。权利人申请注销、撤销不动产权由不动产登记股受理实施。历史上房产开发项目取得出让审批单,未办理国有土地使用权证的用地,其出让范围位置和面积由土地利用股组织核实认定。建筑物是否超出基准容积率由土地批后监管办公室认定。
(七)对上述处理意见中仍有不能解决的问题,由不动产登记中心初步调查核实,送局不动产登记疑难问题处理领导小组办公室(办公室设不动产登记股),由办公室提交领导小组研究决定。

六、依法确认专项规范性文件下发前已办理不动产登记的合法性
 
对耒政发〔2017〕7号、耒政发[2018]19号和本通知下发前,依有关规定处罚、补交费税及补办手续,办理不动产登记的结果予以认可,不再重新审查资料和补交其它费用。
 
七、强化工作举措,提升服务质量

(一)积极破解问题。不动产登记工作出现的各类问题是分散登记制度下的特殊产物,要尊重历史,区分问题类型,充分结合不动产权产生时的法规政策和社会环境,科学把握法律的从属关系和适用效力,积极稳妥把问题解决到位。建立容错免责机制,激励担当作为,严谨创新精神,加大遗留问题破解力度,切实保障人民群众的财产权益,确保国有资产不流失。要遵循“尊重历史、便民利民、有序衔接”原则,在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下,科学整合职能,加快内部流转程序,不断提高行政效能和质量。
(二)畅通便民渠道。对涉及不动产登记有关问题的处理和补办审批,相关部门要严格按照“最多跑一次”的要求,专人受理,封闭审批,实行简易流程,2个工作日内完成。各部门要加强工作衔接配合,实行信息共享,属部门工作对接的问题,不得要求群众反复跑,在内部能调取的档案资料不得要求群众提供。严格落实“双向承诺”制度,因特殊情况不能在规定时间内完成的,应作好宣传解释,承诺时限,依承诺落实到位。局纪检、绩效办要加强对各部门各环节工作落实情况的督查督办,对因工作不作为、慢作为引发群体性上访或造成不良社会影响的,要严肃追责。
(三)强化监管力度。要严格做好税费审核工作,严控税费流失。对暂时不能核实税费的不动产登记,要专函商请相关部门征收或出具意见,依相关部门意见予以登记。要依法做好商品房预售许可证与不动产登记的衔接,批后监管与不动产登记要加强配合,信息共享。开发企业申请预购商品房预告登记时,应提交已经住建和自然资源管理部门备案的商品房预售合同,防止出现房地主体不一致情况。



    (本实施意见自下发之日起实施,耒国土资发[2017]16号同时废止)

 


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