2019年一季度，《政府工作报告》提出“更好解决群众住房问题”“落实城市主体责任”“稳步推进房地产税立法”。中央层面积极落实贯彻，银监会多次表示重点防范房地产金融风险，住建部规范住宅交易，发改委推进户籍制度改革。各地结合自身发展需要，调控方向有紧有松，在“稳地价、稳房价、稳预期”基础上微调。
1.防范房地产金融风险 促进房地产市场平稳健康发展
落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。3月5日，李克强总理作《政府工作报告》，提出2019年要坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
重申“房子是用来住的、不是用来炒的”。4月19日，政治局召开会议，要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
深化农村土地制度改革。1月3日，中共中央、国务院发布《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》提到，要深化农村土地制度改革，健全土地流转规范管理制度，发展多种形式农业适度规模经营，允许承包土地的经营权担保融资。在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。
严禁以政府储备土地抵押融资行为。1月9日，自然资源部发布《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》表示，为更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置，严禁以政府储备土地违规融资，严禁将储备土地作为资产注入国有企业，妥善处理存量土地储备贷款，促进依法解押并合理供应。
开展集体建设用地建设租赁住房试点。1月11日，自然资源部、住建部原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。提出健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁等意见。1月15日，财政部和住建部联合发布《公共租赁住房资产管理暂行办法》，继续完善住房保障体系。
加强房地产金融审慎管理。2月25日，银保监会表示继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。2月26日，2019年人民银行金融市场工作会议强调，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月13日，银保监会发布《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》提出，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。
促进新型城镇化进程。3月31日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等方面促进新型城镇化进程。要求继续加大户籍制度改革力度，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
2.各地因城施策 调整政策走向
地方两会楼施政策聚焦“棚改”“稳地价、稳房价、稳预期”。各省人大会议在房地产方面以构建房地产市场健康发展长效机制为主，要求大力发展住房租赁市场，完善住房保障供应体系，推进棚户区改造。落实房地产调控城市主体责任制，科学制定“一城一策”实施方案，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。
规范销售行为和引导理性购房。山东、长沙、廊坊、保定、合肥等省市整治房地产虚假宣传、哄抬房价、非法避税违法违规销售行为。武汉明确支持购房者对明显不合理的精装房解约退房；东莞提出购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金。
继续推人才进引战略，放宽落户限制。海南、芜湖等省市对引进人才在租房、购房、契税等方面给予不同等级的补贴，鼓励金融机构对引进人才住房贷款的利率予以优惠或者向住房租赁企业提供低息贷款，降低人才租赁住房成本。西安、南京、常州、石家庄、杭州等地放宽落户条件，对部分重点人群降低购房门槛。
贷款利率松动。青岛、北京、上海、南京等城市多家银行首套房贷利率执行基准利率上浮10%-15%，较之前普遍下调5%；合肥对于首套房贷已结清的，居民购买二套房时仍执行首套利率。
1.市场：多项指标增速下滑
一季度房地产投资增速较去年明显上升平稳；项目新开工增速回落；土地成交价款和土地购置面积大幅下跌；商品房销售面积负增长，销售金额增速回落；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数逐月回升。
投资：开发投资增速较去年明显上升。一季度开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速较2018年增速上升2.3个百分点。住宅投资增长17.3%，主要靠中大户型拉动，144平方米以上住房涨幅为15.6%，其中的高档公寓和别墅为12.7%；90平方米及以下住房投资下降4.7%；办公楼和商业营业用房投资持续下降，分别下滑2.6%、9.9%。
在开发投资构成中比较，土地购置费增幅最大，上涨32.6%，其次为设备工器具购置和建筑工程，分别上涨19.5%、8.5%，安装工程持续负增长，下滑22.9%。
土地：成交价款、购置面积大幅下跌。一季度全国土地成交价款1194亿元，同比下跌27.0 %，土地购置面积2543万平方米，同比下跌33.1%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的宁夏上涨160.0%，跌幅最大的海南下降89.9%。
销售：商品房销售面积负增长，销售金额增速回落。一季度新建商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%；其中期房销售面积25133万平方米，同比增长3.2%，占总销量比重84.3%。商品房销售金额27039亿元，增长5.6%，较2018年回落6.6个百分点；其中期房销售金额23354亿元，同比增长8.2%，占总销售金额的86.4%。销量上分物业类型看，均为负增长，住宅销售面积下降0.6%，办公楼和商业营业用房分别下降11.1%、6.9%；分地区来看，东部地区负增长，同比下降6.8%，中部、西部和东北地区同比上涨，涨幅分别为2.8%、4.3%、0.3%。
库存：商品房待售面积持续减少。3月末，商品房待售面积51646万平方米，比2018年末减少768万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积增加1万平方米，商业营业用房待售面积减少372万平方米。商品房库存再创新低，同时部分三四线城市库存出现上升趋势。
2.价格：环比上涨城市数量明显增加
新房：70城同比全部上涨。 1-3月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数据量分别为58个、57个、65个，环比增幅算数平均值分别为0.61%、0.53%、0.61%。房价同比上涨城市数量分别为68个、69个、70个，同比增幅算数平均值分别为10.82%、11.09%、11.30%。
二手房：环比上涨城市数量明显增加。1-3月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为41个、47个、57个，环比指数算数平均值分别为0.22%、0.30%、0.46%。二手房价格同比上涨城市数量分别为66个、66个、67个，同比指数算数平均值分别为7.68%、7.79%、7.89%。
3.城市：热点城市增长较快
一季度40重点城市中，11城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大下滑51.2%；29城市同比上涨，南宁以36.0%涨幅居首。上海、重庆开发投资总额明显领先其他城市，分别为937亿元、878亿元，位于前十的还有北京、苏州、天津、杭州、郑州、南京、武汉、成都，在500-660亿元之间。
销售面积方面，40个重点城市中，19城市下滑，三亚跌幅最大下降44.9%，其次杭州下降37.9%，长沙、海口、大连跌幅在三成左右；21城市销售面积上涨，北京以87.2%涨幅居首。重庆以1142万平方米商品房销售面积遥遥领先，成都以711万平方米次之，前十的还有郑州、武汉、苏州、福州、西安、昆明、宁波、上海，销售面积在317-588万平方米之间。
15城市销售金额下滑，三亚跌幅最大下降49.9%；25城市上涨，北京以85.9%涨幅居首。重庆商品房销售金额突破千亿，为1096亿元，前十的城市还有上海、武汉、苏州、成都、杭州、深圳、广州、郑州、福州，销售金额在542-970亿元之间。
总体来看，一季度投资、销售重点增长在人口集中的一线及热点城市，三亚、海口、西宁、银川等城市表现较弱。
4.企业：销售规模略降 拿地态度谨慎
业绩：百强销售规模略有下滑。根据克而瑞数据，一季度TOP100销售金额同比下滑1%，TOP3龙头房企销售金额同比下降近13%。各梯队集中度继续上升，TOP3、TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 、TOP100集中度分别为15.1%、31.1%、42.0%、49.5%、59.3%、70.5%，较去年同期增长2.5-4.5个百分点。
拿地：百强房企仍持谨慎态度。一季度新增货值超百亿的房企数量达到46家，新增货值TOP10企业中，有7家企业同时也位列销售排行前十，分别为融创中国、绿地控股、万科地产、新城控股、碧桂园、中国恒大、龙湖集团。一季度百强房企整体拿地销售比仅为0.31，相比2018年全年下降3个百分点，企业整体投资态度维持谨慎。
5.金融：融资环境略有改善
货币供应：增速加快。3月末，广义货币(M2)余额188.94万亿元，同比增长8.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。央行表示，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕。
房地产贷款：持续增长。一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%。其中，个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%；房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%
企业到位资金：同比增速回升。一季度，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，，比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金11795亿元，增长3.0%；定金及预收款12303亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。
1.保障房建设和实际需求的精准对接有待完善
黑龙江省鹤岗“白菜价”房子的案例反映出，在部分三四线城市，棚改房供应大于需求，成为一种新的库存变量。2018年北京市共提出3.2万套共有产权住宅，但实现销售只有50%。尽管房价比周边楼盘便宜30-50%，但是仍未获得符合购买条件家庭的普遍青睐，一些楼盘弃购率甚至高达80-90%。造成大量保障性住宅积压空置的主要原因是政策设定的购买门槛限制部分需求，房屋供应和有购房需求者的工作生活区域不相匹配，项目区位偏辟、公共资源配套不足等。还有一个原因不可忽视，与郊区商品房价格可以灵活变动不同，共有产权房定价及购房者持有产权比例是事先定好的，但实际认购时，其经济层面的性价比如果低于完全产权的商品房，真实的价格优惠不明显，弃购就不可避免了。
2.少数地区土地招拍挂、地价、房价呈现暗流涌动
在“稳经济”大环境下，稳定土地供应、地价和房价应获高度重视和有效缓解。今年一季度宏观经济取得比普遍预料更好地稳定局面，表明一系列经济政策调整取得明显实效。房地产市场在不少地方出现了阶段性回暖的“小阳春”，但随之产生供地热络、“招拍挂“频次激增、地价售价和租金上升的情况，一些热点城市受到主管部门的关注和点名。国家统计局一季度70城市价格指数也表明绝大多数城市环比上升，一线城市节后回暖明显。
3.部分地区棚改凸显政府债务困境
棚改一直是“十三•五”期间国家的重要任务，已经取得很大进展，年年开工计划都得以完成。出于担心货币化安置可能对市场住宅价格推升作用的考虑，去年以国家开发银行为首的金融机构还对货币化安置做出了政策微调。由于债务负担和预算缺口，一些地方政府在时间上推迟了为动迁户落实补偿款和安置房建设，或者阶段性缩小补偿款和安置房建设的规模。地方政府对包括棚改在内的各种行政性开支和债务负担进行调整，体现了实事求是的科学态度。在这一背景下，如何继续推进棚改，保护好棚改居民家庭的权益，已经成为当前房地产业健康发展的一项具有挑战性的艰巨任务。
4.业界对市场判断存在较大分歧，影响企业经营决策。
3月5日《政府工作报告》和4月19日政治局经济工作会议关于房地产的内容论述存在重点差异，使业界对政策走向存在分歧。一季度货币投放前松后稳，市场对房地产信贷政策有了时间上的不同感受。房地产市场出现“小阳春”“回暖”和价格上涨？还是依然政策严厉，低位运行，分化加剧，点名约谈又见？一季度是年度的低点，一周或一月的表现只能反映市场动态，并不能体现市场阶段性的特点和中长期的趋势。“稳地价、稳房价、稳预期“，其前提条件就是稳政策，落脚点和目的是稳市场，也就是稳定地价和房价。稳定的政策，尤其是尽快建立稳定的中长期政策机制，才能给企业和购房者等市场参与主体提供可靠的参照系，才能有足够的认识和信心来长期参与市场竞争和发展。
1、当前决策层对房地产市场的政策取向是随着市场变化相机决策，传递出中央的政策思路依然是维护市场稳定运行。二季度“因城施策”持续推进，部分城市政策微调，中央层面对楼市监管会加强。央行重提“把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌”，货币政策可能出现收紧。
2、一季度为行业全年低点，二季度整体投资、建设、商品房销售规模高于一季度。同比增速不会出现大幅波动。
3、在“稳地价”“稳房价”目标下，二季度全国地价和房价温和上行，土地市场过热和房价“涨幅较大”城市地价和房价增速放缓。地价和房价不存在持续上涨的基础。主要调控政策并没有放松意向，货币政策也没有舆论预期的那样放松。中美贸易谈判低调进行，大概率达成和解，如果妥协力度较大，全年经济发展预期并不乐观，对楼市而言同样是中性偏负面的。
4、受到销售业绩、融资能力影响，房地产市场集中度持续提高，企业分化加剧。龙头房企通过合理的市场布局保证业绩的稳定性，部分中小房企则因政策、地域限制，市场份额被挤压，业绩出现较大分化。
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