房地产的三级市场及市场变动
一、房地产市场构成
（1）房地产一级市场
即土地一级市场，此阶段发生的土地权利转移主要表现为土地所有权中分离出土地使用权，而仅对后者进行有偿或无偿转移。转移方式：出让（即租赁：招标、拍卖、挂牌、协议）、作价入股、授权经营、划拨，且市场化程度依次递减。
权属：使用权
（2）房地产二级市场
包含土地二级市场及土地进行开发、房屋首次进入流通环节的市场。
土地二级市场：是国有土地使用权的再配置过程，如将土地使用权完全转移或土地使用权进一步分离出抵押权、租赁权，交易方式包括：转让、出租、抵押。
权属：使用权
房地产二级市场还包含开发商对土地开发后房屋首次进入流通环节的市场，交易主体一般是新盘。
（3）房地产三级市场
指房屋再交易及租赁市场，交易主体一般是存量房。
也可以笼统的解释为：房地产的一级市场是指的土地交易市场。二级市场是指的建设市场，也是一手楼盘市场，三级市场指的是二手房市场。二级市场采取售楼处一个点的销售方式，三级市场采取中介的销售方式。
综述，整个房地产市场土地的交易只是使用权的转移；新增土地的减少，新楼盘的建设速度在降低；存量房由于历史原因，存在大量的公有住房，启动房地产三级市场主要方法是公房上市和商品房置换。
（1）房地产一级市场
即土地一级市场，此阶段发生的土地权利转移主要表现为土地所有权中分离出土地使用权，而仅对后者进行有偿或无偿转移。转移方式：出让（即租赁：招标、拍卖、挂牌、协议）、作价入股、授权经营、划拨，且市场化程度依次递减。
权属：使用权
（2）房地产二级市场
包含土地二级市场及土地进行开发、房屋首次进入流通环节的市场。
土地二级市场：是国有土地使用权的再配置过程，如将土地使用权完全转移或土地使用权进一步分离出抵押权、租赁权，交易方式包括：转让、出租、抵押。
权属：使用权
房地产二级市场还包含开发商对土地开发后房屋首次进入流通环节的市场，交易主体一般是新盘。
（3）房地产三级市场
指房屋再交易及租赁市场，交易主体一般是存量房。
也可以笼统的解释为：房地产的一级市场是指的土地交易市场。二级市场是指的建设市场，也是一手楼盘市场，三级市场指的是二手房市场。二级市场采取售楼处一个点的销售方式，三级市场采取中介的销售方式。
综述，整个房地产市场土地的交易只是使用权的转移；新增土地的减少，新楼盘的建设速度在降低；存量房由于历史原因，存在大量的公有住房，启动房地产三级市场主要方法是公房上市和商品房置换。
现在房地产市场出现的几大现象：
二三级市场联动：即中介（存量房）和开发商（楼盘）联动发展，共享客户。
土地供应主体多元化：姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。概括来说，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。
长租市场：发展迅猛，政府扶持力度大。
存量房市场：大城市存量房销售占主导地位。
集体建设用地：大宗、低成本的用地——集体建设用地入市建设租赁住房备受国家重视。
二三级市场联动：即中介（存量房）和开发商（楼盘）联动发展，共享客户。
土地供应主体多元化：姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。概括来说，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。
长租市场：发展迅猛，政府扶持力度大。
存量房市场：大城市存量房销售占主导地位。
集体建设用地：大宗、低成本的用地——集体建设用地入市建设租赁住房备受国家重视。
从1998年房改到2018年20周年房地产市场经历了几次大的变动：
1、1998政策：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场。
标签：经济适用住房为主、住房商品化、市场化
2、2003政策：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房
标签：商品住房为主、多数家庭去保障化、售
3、2017政策：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
标签：抑制炒房、激活租赁市场、租
1、1998政策：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场。
标签：经济适用住房为主、住房商品化、市场化
2、2003政策：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房
标签：商品住房为主、多数家庭去保障化、售
3、2017政策：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
标签：抑制炒房、激活租赁市场、租
住房取消分配（分配）-以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系（经济适用住房）-逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房（普通商品住房）-租购并举（多元化）
可以看出房地产市场逐步市场化，然后再回归到市场和政府双调控。
可以看出房地产市场逐步市场化，然后再回归到市场和政府双调控。
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