供应端“提质缩量”,楼市将逐渐企稳

  来源:丁祖昱评楼市发布日期:2024-11-10浏览次数:225

摘要:从供应端来看,随着“金九银十”传统营销旺季结束,房企11月推盘积极性有所回调,不过,供应端明显“缩量提质”,供应结构仍以主城区改善为主。


  在“止跌回稳”的政策支持下,10月楼市实现“止跌”,接下来楼市能否“回稳”成为关键。
 
  从供应端来看,随着“金九银十”传统营销旺季结束,房企11月推盘积极性有所回调,不过,供应端明显“缩量提质”,供应结构仍以主城区改善为主。
 
  目前市场仍处于脉冲式复苏阶段,市场将逐渐企稳。多个重点城市一二手房成交环比预计将持续回升。
 
 
  据CRIC调研,11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米,环比下降9%,同比下降52%,绝对量仅高于2月。
 
 
  一线城市供应有所回落,同环比齐跌59%和25%,累计同比降幅扩大至26%。仅广州一城环比持增,增幅高达58%,因而广州累计同比降幅持续收窄至24%。
 
  二线供应稳中微降,环比下降8%,同比下降51%。三四线供应量环比大增62%,徐州、无锡、常州等迎阶段性放量,而漳州、泉州供应普降,市场仍处于去库存阶段。
 
 
  重点城市供应结构呈现出改善为主、刚需为辅的格局,其中改善和高端供应占比达到64%。这意味着11月供应端明显“缩量提质”,一线城市顺应政策利好也适当调整了刚需产品供应。
 
  具体城市来看,北京、深圳、昆明、天津、常州、长沙、上海、南京等城市刚需产品供应占比都在50%以上,北京、上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著,因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。
 
  而福州、合肥等高端产品占比显著上升,达到73%和45%。
 
 
  主城区仍是典型城市供应的重点区域,占比达到63%。
 
  其中漳州、合肥、昆明、长春主城区供应比例达到了100%,福州、南宁、武汉、无锡、重庆、郑州、西安、成都、徐州、青岛等主城占比均在7成以上。
 
 
 
  通过11月市场供应,结合各城市成交特征,预计受供给约束影响,市场热度预计小幅回调,不过核心城市市场热度仍将稳中有增。
 
  据CRIC监测数据,28个重点城市11月预期项目平均去化率31%,较10月环比下降6个百分点。
 
  值得关注的是,一线城市得益于供给缩量提质,并且增加了刚需盘占比,叠加新政效应延续,整体市场热度有望稳中有增,11月预期去化率达到39%,与去年11月平均去化率41%基本持平。
 
 
  CRIC结合不同城市11月推盘所处区域,并依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估,多数城市在10月成交放量之后,11月会进入小幅调整期,环比降幅多集中在2成以内,仍有多个城市预计环比涨幅在5%以上,部分城市有望率先量价双稳。
 
  具体到典型22城新房市场来看,上海、深圳等新政效应延续,新房成交或将持稳;少数城市诸如成都、长沙、长春、青岛等预期新房市场热度小幅上扬,昆明则将量价双稳,郑州、福州、厦门等弱二线城市或将出现下滑,主要和推盘结构和当前低迷的行情走势密切相关。
 
 
  再来看二手房市场,成交仍有望延续增长势头,但环比增幅可能略有收窄。
 
  具体城市来看,北京和深圳政策效应延续,其中北京二手房价跌幅或将有所收窄,深圳则延续高规模。
 
  另外,厦门、重庆、西安、成都和长春二手房成交也将有所回升。
 
 
  10月因核心一二线城市利好新政持续发酵,整体成交回归年内高位,11月新房供应稳中有降,预期市场热度相较于“银十”或小幅回调。核心一线城市得益于供给缩量提质,叠加新政效应延续,整体市场热度有望稳中有增,多数城市市场行情大概率回归理性。


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