湖南望城:楼市秩序混乱 质量问题频发 全装修“重灾区”

  来源:中房报发布日期:2020-10-26浏览次数:1468

摘要:在房价和地价大幅上扬、赶超主城区的同时,望城区的房地产市场监管、楼盘质量、全装修住宅、学区房维权也饱为诟病,一些问题得不到及时解决的购房者不得不在《人民网·地方领导留言板》《红网·百姓呼声》《市长信箱》等重点平台不断投诉。


  9月29日,长沙市望城区楼市将再现土地摇号出让。该宗编号为[2020]望城区019号的住宅用地,6天前竞价达到土地交易最高限价(3200元/平方米)而“熔断”,毛坯限价8500元/平方米,目前其周边新房售价约7200元/平方米。
  百度地图显示,该地块位于雷锋大道旁的新巷南路与金圆路交叉口西南角,距离长沙市中心五一广场约17公里,离长沙市政府约11公里,在市区属于相对较偏地段。央视焦点访谈前不久在报道《房住不炒如何实现?长沙这么做》时说,2020年3月长沙市新建商品住宅的成交均价为8382元/平方米。
  望城于2011年撤县设区,成为了长沙市内五区(主城区)之外的第六区。但直到2016年上半年,该区临近主城区的高层住宅项目售价也仅为4000多元/平方米。位于雷锋大道、与明日摇号出让地一路之隔的新城国际花都的住宅,当时销售均价甚至还不到4000元/平方米。
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雷锋大道片区新城国际花都4年前房价不到4000元/平方米(来源:房天下)

  近年来,望城区通过引进名校分校资源、大幅抬高限价地房价和地价等方式,不断哄抬楼市行情或炒作房价预期。从金星北到雷锋大道片区,其房价涨幅在过去4年里实现了翻番或接近翻番,月亮岛片区房价单价已近万元,房价直逼长沙市主城区。如今,这里的地价正在接近4年前的房价水平。
  在房价和地价大幅上扬、赶超主城区的同时,望城区的房地产市场监管、楼盘质量、全装修住宅、学区房维权也饱为诟病,一些问题得不到及时解决的购房者不得不在《人民网·地方领导留言板》《红网·百姓呼声》《市长信箱》等重点平台不断投诉。
  “不同于市内五区,望城区是按照‘一改三不改’的原则(即职能、体制和区划不变,实行城乡一体的管理体制,享有县级管理权限)独立执法,楼市监管由区里主导。”长沙市住建局相关负责人表示。
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市民在红网《百姓呼声》栏目呼吁“为什么‘一改三不改’”截图

  惊现单价90302元/平方米房价
  今年8月中旬,一则“9万元一平方米!望城月亮岛超级豪宅总价3000万元”的话题,迅速在长沙自媒体传开。
  流传的这份加盖了项目开发商公章的《项目价格表》显示,长房润和·湘江玥项目申报的毛坯单价高达90302元/平方米,总价1000万-3000万元不等。中国房地产报记者经过调查发现,该项目推出的单价9万多元每平方米的项目,根本就不是住宅性质,而是少量的商业性质的合院别墅,使用成本较高,实际成交价约3万多元/平方米。
  “在中央、省、市多次重申‘房住不炒’的背景下,套用住宅的公示价格表,又不标明商业性质,明显是在哄抬、炒作长沙的楼市行情。”当地业内人士指出。
  在望城区,利用自媒体在引进名校分校资源、大幅抬高限价地房价和地价等方面做文章,哄抬楼市行情或炒作房价预期赶超主城区的事例也屡见不鲜,有的项目公示的房价更是让人雾里看花。
  按照规定,长沙各开发商在申报项目房价方案时,应在政府部门监制均价的基础上合理设置栋价差、户型价差、楼层价差。而在望城区润和又一城·映月湾项目,19、20、21栋在长沙市发改委监制的销售均价为6737元/平方米,但该开发商在设置单套售价时,同一户型有的单价7435元/平方米,有的却仅3600元/平方米,部分较好楼层的上下楼层,单价竟然差了约一倍。业主发现后纷纷向政府部门和媒体投诉,质疑其“价格高低配悬殊”。
  不仅是房价混乱,向不具备购房资格的人售房,在望城区房地产市场也是公开的秘密。
  2017年3月18日,望城区与长沙市内五区的芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区、雨花区以及长沙县,一并被列入了长沙楼市限购区域。今年6月,望城区合能湘江公馆楼盘的置业顾问向户籍在益阳市南县的韩女士声称,只要满足在湖南省内没购买过社保、年龄在25-55岁之间、之前没在长沙买过房子这三个条件,另外给开发商2.2万元手续费,即可办理购房资格。在缴纳了首付款后,韩女士却一直没被通知签订商品房买卖合同和进行网签备案,且意外发现置业顾问已失联。韩女士原本为了小孩到省会上学,着急想在长沙买套房子,没想到结果被“套路”。
  类似这种置业顾问让社保未达缴纳年限的购房者先交钱锁定房源、等社保到期之后再网签,或者购房者根本不具备购房资格、置业顾问却表示开发商“有办法”办资格,最终却无法及时实现购房,进而向媒体投诉维权才退款的现象,在望城区已发生多起。

  楼盘质量问题频发
  房地产市场秩序混乱,有效监管不到位,望城区楼盘的质量问题也是频发。
  去年在全国闹得沸沸扬扬的长沙房地产行业的问题混凝土事件,始发地就在望城区。去年5月初,该区新城国际花都C10栋12-27层被发现建筑物开裂问题后,开发商请第三方机构检测,结果显示为混凝土强度低于设计要求。专家最初的建议是抢修加固,但开发商在评估风险后认为,拆除重建更保险。
  去年10月28日,新城国际花都开发商向业主发出了公开《告知函》,决定对C10栋12-27层进行返工重建。也正是因为这纸《告知函》,长沙问题混凝土事件才正式曝光于公众视野。11月9日,长沙市住建局因应网络突发舆情发出通报,查明望城区的新城国际花都五期三标C10栋12-27层、新华联梦想城项目1.1号地二期二标13栋21-25层这两个项目的部分混凝土构件强度未达设计要求,存在质量问题。
  此后一段时间内,不少业主对长沙部分楼盘的混凝土质量的恐慌扩散开来,质疑行业监管缺失。为此,长沙市住建局立即再次通报称,有关部门将启动对行业监管单位的问责调查。
  事实上,近年来望城区的部分楼盘屡曝质量问题。2018年7月,润和长郡17栋的数十户业主在收房时陆续发现,新房墙面用手轻轻一刮,墙上的沙子就“哗哗”地往下掉,沙子里还夹杂着灰土,划一下墙就出现刮痕,业主担忧墙漆脱落,开发商重新粉刷部分墙面后又出现裂缝,装修师傅也称此情况“少见”。
  对此,开发商方面表示,由于施工高峰期,其承包方在一些地方买不到河沙,使用了质量不合格的沙子,但不影响房屋的结构和安全,愿对影响到业主装修的部分进行整改或赔偿。
  一年后,还是这个润和长郡小区,21栋2606房的业主黄女士在装修安装膨胀螺丝时,她家厨房的楼板被钻穿,邻居2605房卧室的楼板也多处被打穿。国家标准为10厘米厚的楼板,仪器测量后却发现,该楼栋部分楼板的厚度仅7厘米左右,被质疑为“楼薄薄”。
  据业内人士分析,相对于长沙市内五区,望城区楼盘质量问题较多,除行业有效监管不到位外,其地价的过多过快上涨,使得房价与楼面地价价差较少,开发商为了省成本也是一大原因。
  据观察,目前长沙市内五区各限价地房价与楼面地价之间基本有了约6300元/平方米的价差空间。而明日摇号出让的编号为[2020]望城区019号的住宅用地,房价仅高出楼面地价5300元/平方米,比主城区价差少了1000元/平方米。

  全装修维权“重灾区”
  如果说,地价的过多过快上涨导致房价与楼面地价价差较少,使得望城区楼盘为了省成本而质量问题频发的话,那么以溢价弥补利润空间的全装修,也让该区的部分楼盘陷入了维权困境。
  2018年3月,在长沙楼市限购实施一周年之际,长沙市出台了全装修住宅新政。和国内外一些城市初衷一样,长沙市推进全装修的最初出发点是为了环保,减少污染和邻里纠纷。但在当时住宅一房难求的楼市氛围下,望城区的部分楼盘钻全装修新政漏洞,瞄准全装修的利润空间,率先推出“质价不符”、质量问题不少的全装修住宅,引发了大量业主集中投诉。
  两年多来,无论是在房地产业界、购房者心中,还是在《人民网·地方领导留言板》《红网·百姓呼声》《市长信箱》等重点投诉平台,望城区已名副其实地成为长沙全装修住宅维权的“重灾区”。
  去年5月,望城润和滨江府的业主投诉称,其130平方米的房子,开发商收取的全装修总价高达32万元,用的却是停产的燃气灶、不知名的户内门等,而同等装修找其他装修公司核算价格才十几万元。
  该项目开发商润和城集团相关人士向中国房地产报记者承认,其旗下住宅全装修之前确实存在问题,售价2400多元/平方米的全装修,最初成本可能只有800元/平方米左右。该人士介绍说,在经业主维权、媒体监督、政府约谈后,该项目在燃气灶、蹲便器、水龙头、热水器等方面进行了升级提质,增配了凉霸、洗碗机等电器,提质增配多达40多项,力求不低于市主城区同类全装修价格的相关楼盘品质,目前大部分业主已满意,但还有少量业主不是很满意或者说因为别的方面的问题不满意仍在投诉,目前在继续沟通或整改提质中。
  “望城区在享受房价、地价对标市内五区等政策红利时,就说是长沙市内的一个区。但在面对楼市监管等方面投诉时,却认为望城只是一个县,享有县级管理权限。”一些投诉过的购房者说。
  令人匪夷所思的是,就这样一家无论是楼盘销售、建筑质量,还是全装修屡遭投诉和媒体曝光的房企,在今年4月28日由望城区住建局局长张妹辉组织召开的该区房地产业协会换届选举会议上,通过会议现场举手表决的方式,润和城实业的相关负责人被选举为该区房协会长。

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