国庆前夕，楼市释放三个“逆转”信号

 58安居研究报告显示，最近4个月，房地产“景气指数”直线下滑，由5月末的102直降到8月末的99.6。值得一提的是，部分一二线城市的“经纪人信心指数”更是大幅下降，8月底房产经纪人信心指数首次转负，仅为98.7，降低到了历史最低位置。经纪人作为房地产行业的从业人员，信心指数决定了其业绩水平，也直接体现了当前市场的真实状态。
短短几个月时间，房地产市场确实发生了翻天覆地的变化，尤其对于房企、投资炒房客等这些既得利益群体而言，国庆前夕，楼市更释放了三个“逆转”信号：

一、楼市成交惨淡，新二手房市场颓势明显

诸葛找房数据显示，今年中秋假期期间，重点10城市新房成交2336套，与8月同期下跌72.4%，与去年中秋同期下降82.1%，较2019年中秋假期下跌40.1%，较2018年中秋假期下跌36.9%。从单日成交情况来看，中秋假期中点10城新房日均成交820套，较端午假期日均成交下跌46.9%；二手房市场也是一言难尽，整体来说，中秋假期成交量较端午假期下降高达58.6%个百分点。其中东莞、南宁位居跌幅前二，环比跌幅均超90%。

另根据克而瑞地产研究中心的数据显示，8月份29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降22%，环比下降10%，百强房企整体业绩表现不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%，环比下降10.7%。
专家分析认为，楼市传统营销旺季“金九银十”成交量惨淡，归根结底是因为调控政策持续收紧开始起作用了。此外，二手房市场出现了严重“不景气”情况，这在预料之中，因为中秋假期之前，全国已经有十多个城市出台了“二手房指导价”政策。
而全国楼市成交惨淡之最当属深圳。8月份深圳二手房成交量仅2043套，同比下降约81.96%，更创下了十年来单月新低。值得一提的是，凤凰网房产报道，近来深圳多个楼盘相继曝出购房者申请退房的消息。一些被业界认定为“网红盘”的楼盘，公布认购结果也让人大跌眼镜，多个优质楼盘竟然出现了认购人数远远低于房产套数的情况，昔日万人摇的场面再难复现，市场已经明显供过于求。此外，杭州、上海、成都、重庆、东莞等二十多个城市的成交量也出现了显著下滑。

进入下半年以来，各大热点城市都出现了量价齐跌式“降温”，新二手房市场都迎来了明显的颓势。在我们看来，根本原因是购房贷款放款周期普遍拉长了。尤其是深圳、上海等城市，“二手房指导价”政策下，购房者的购房杠杆也被削减了不少，直接导致了市场购买力下降。克而瑞数据显示，当前时期，全国30个重点城市的新房放款周期明显拉长，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

越来越多的城市贷款周期拉长，贷款额度骤降，波及的范围相当广泛，不管是对于购房者，还是投资炒房客，亦或是开发商来说，都是赤裸裸的逆转信号——锁死信贷，市场只会继续冷下去。
二、房企拿地热情骤减，集中供地“滑铁卢”，地卖不掉了

中国经济周刊报道，截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%，这样的情况已经类似于2007年下半年。其中包邮区网红城市杭州竟然出现了10宗地块9宗流拍的罕见现象。类似的情况，在福州、济南、天津、合肥、成都、沈阳等“双集中”供地的城市都相继出现了。

结论就是“地卖不掉了”。原因很简单，在“三道红线”、债务到期和融资新规的大背景下，房企的拿地热情骤减，本质上是无利可图了——不少开发商的资金链很受影响，即使想拿地，也是心有余而力不足。此外，近几个月房价涨幅确实呈回落趋势，叠加经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

众所周知，土地市场是楼市的“晴雨表”。房企作为整个房地产行业的先行者以及重要的参与者，足以从它们的反应以及表现中看出整个行业的发展趋势。换句话说，土地流拍事件多了，对于房企来说会产生不好的预期——会使盲目看涨的心态减少，进而导致市场降温。这不仅会影响房企的下一轮拿地，更会加大新房项目的销售回款难度。

需要说明的是，流拍对于购房者之外的各方来说其实都不是好事，因为流拍意味着市场上新房少了，未来供需可能就会出现矛盾。这也是我们为什么称集中供地遭遇滑铁卢是“逆转”信号的根本原因。
三、越来越多的房企陷入债务危机，294家房企破产

早在2017年王健林、潘石屹等地产大佬积极降负债、抛售地产业务时我们就说过，在房地产金融政策持续收紧的背景下，开发商的好日子已经到头了。接下来几年，那些激进扩张，不注重现金流的地产开发商将付出惨重的代价。没成想我们竟然一语成谶了——越来越多的房企陷入债务危机，其中不乏千亿级巨无霸房企。此外，人民法院公告网显示，截至9月22日，今年破产的房地产企业累计294家，平均1天破产1家。

就在我们写这篇文章的时候（9月26日），新京报推送了一条新闻，标题是《光耀集团宣布破产 昔日百强房企重整程序被终止》。
基于以上事实，有人可能会说，楼市寒冬已至。也有人可能会想当然地认为，10月起楼市将迎来“降价雨”，事实真的会如此吗？答案并非大家想象的那样，楼市“降价雨”很难出现。首先，某集团首席经济学家刘策直言，楼市降价雨很难出现，原因有两个：一方面虽然种种信息折射出当前的房地产市场面临巨大的压力，但当下市场还没完全到下行周期。换句话说，受调控政策影响，当前时期，购房者只是在谨慎观望，他们的需求并未得到解决，未来随着市场回归常态，这些购房者还会再次进场；

另一方面，最近几个月，部分房企采取“以价换量”的手段拉动回款，这确实引发了市场乱象。但值得注意的是，截止到目前全国已经有9个城市相继出台了“限跌令”，这种背景下，房价基本会维持在平稳水平，也就是说“降价雨”行情不太可能出现。尤其是很多一二线城市，本身在售的项目就多为“限价房”，几乎没有降价空间。


其次，央媒8字回应了：谨防楼市大起大落。释放了当前楼市不太可能出现“降价雨”的信号。9月15日，央媒经济日报发表文章直言不讳指出，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来金融风险，还应注意到，如果另一些城市出现房价过快下跌的情况，同样会给楼市带来很大风险。

言外之意，房企通过降价等措施快速去化回笼资金的做法，不符合国家“稳楼市”的主基调——房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象，但显然有些房企的“恶意降价倾销”做法，违背了市场公平原则，更侵犯了其他房企的利益，最主要的是，大幅降价促销会造成行业间的恶性竞争，这并非国家层面希望看到的“稳楼市”理想状态。

虽然10月起楼市“降价雨”很难大规模出现，但是值得注意的是，不少城市都出现了房东大幅降价卖房的案例。8月18日，新浪财经报道，深圳福田区的一套顶级学区房由市场价的2500万降到1969万元，降价幅度超过500万元，即便如此，仍然迟迟没有成交；9月初，沈阳某楼盘大促销，100余套房子，单价每平直降近4000元，降幅高达30%以上，随即引来老业主的强烈阻挠；9月26日，金融界报道，张家口主城区，有人直降5000元/平卖房，房屋总价便宜近60万……


此外，我们还注意到，更让人心酸的事情已经出现了，那就是“有人开始弃房断供了”。仅阿里法拍网这一个渠道，我们就发现，过去半年全国法拍房数量激增了近40万套，按照40%的比例计算，这些法拍房中有近16万套是还不上贷款的“断供房”。其中上海杭州深圳等大城市的法拍房数量明显增多，而且很多还是昂贵的豪宅类项目，毫无疑问，这就是个体现金流断裂之后弃房断供的典型现象。

有人可能不解，一大家子人供一套房子，怎么还会出现断供呢？而且断供意味着房主会从此上银行的黑名单，可能这辈子都不会再有机会拿地银行贷款。与此同时失去的还有信用及购房资格。对此我们一点也不奇怪，正如专家朱海斌所言，“弃房断供者自己并非不知道其中的利害关系，很多人之所以会走到弃房断供这一步，就表示他们其实已经没有其他的选择了。”

事实上，笔者身边就有一个即将“弃房断供”的真实案例。笔者的这位朋友（小李）从2018年起一直任职于一家上市的教育培训机构，过去这几年，教育培训机构的发展相当不错，小李每年可以拿到23万左右的年薪。年轻有为，叠加对自己所处的行业发展前景充满憧憬，小李在2020年中拿着自己积攒的35万左右，加上从七大姑八大姨那里周转借来的27万，购买了一套总价210万的房子，每月月供高达8500元。但谁也料想不到，今年教培行业突然遭遇重拳打击，小李也于7月份失业了。近日，笔者和小李聊天才知道，他到现在还没找到合适的工作。据他透露，自己目前的积蓄只够维持3个月的银行贷款。如果自己再找不到工作，可能接下来就真的要不得不考虑弃房断供了。毕竟买房时自己已经借遍了身边的亲戚，现在每个月8500多元的银行贷款，无异于一座巨大的石头，压得自己喘不过来气。言语之间，很是心酸。

此外，9月23日，媒体报道，有一位网友讲述了自己的断供经历：贷款383万，月供2.3万，已断供，自己的房子要被拍卖了。由于各种原因，这位网友无力支付每个月巨额月供而不得不断供。于是自己成了被执行人，名下的这套房，被工行申请拍卖抵债。总价近500万的房子，起拍价只有不到400万，即便如此，仍旧无一人竞拍。该网友透露，下一轮的起拍价格，还将面临再次下调。

有人可能觉得我们在危言耸听，但实际上大家去查查今年的银行房地产不良贷款情况，就知道我们到底有没有说谎了——据东方财富网报道，在政策收紧、监管高压、融资渠道收窄等诸多压力下，曾被认为风险较低的房地产贷款呈现不良率上升的趋势：24家银行上半年房地产贷款不良规模超1000亿，相比2020年末的808.95亿元，增长了36.71%。其中招行房地产不良率暴增16倍。

如果你认为这是最糟糕的情况，那就大错特错了。专业人士透露，未来银行业房地产贷款不良率还会持续上升，弃房断供的剧情还会持续上演。根本原因是，随着房地产调控进入深水区，部分城市的房价会面临回调，高位被套牢的投资炒房客会选择抛售，有些甚至会直接弃房断供。