“三支箭”射出后 民营房企现身广州拍地

  12月15日，广州第四轮集中供地的竞价只花了15分钟，6宗住宅用地成交了5宗，总成交价约191亿元，是今年集中供地收金最少的一次。

 

  让业内意想不到的是，这次供地竞争最激烈的是一幅安置房用地，两家房企抢了9轮才决出胜负。而起拍价约53.6亿元的大热门地块——天河梅花铝厂地块却因无人报名而流拍。据克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓介绍，开发商打了退堂鼓，一方面是受周边新盘价格表现不及预期的影响，另一方面也跟地块仍存在历史遗留问题有关。

 

  虽然成交金额不高，但这次的供地有一个令业界振奋的信号出现，那就是融资的“三支箭”射出后，民营房企又回来了。广州本地房企方圆地产联合广州区属国企知识城集团拿下了黄埔区的一块地，龙湖也积极参与了安置房用地的竞夺。

 

  截至目前，广州今年的集中供地都已完成，四轮共收金约1221亿元，相比2021年三轮集中供地少了三成。

 

  热门地块流拍 民营房企现身

 

  本轮供地，广州只挂出了6宗宅地，计容总建筑面积106.29万平方米，起拍总价约244.6亿元。除了一个安置房地块外，其余地块依然采用“限地价+摇号”的竞拍模式，溢价率红线设在15%。

 

  出让总价最高的是天河区的AT0507033地块（也称“中铁物流园地块”），计容建筑面积20.9万平方米，起拍价95.6亿元，楼面地价约4.6万元/平方米。这块地在今年年初就已上了广州供地蓝皮书，一直留到最后一批集中供地才推出，吊足了开发商的胃口。中铁物流园地块吸引了两家企业竞买，最后是保利发展以约95.8亿元的价格竞得，仅比起拍价高出0.2亿元。

 

  总价第二高的是同样位于天河区的AT0208111地块（也称“梅花铝厂地块”），计容建筑面积14.2万平方米，起拍价53.6亿元，楼面地价约3.8万元/平方米，需要配建314套安置房。这也是个热门地块，坊间传闻有不少房企感兴趣，但直到报名截止都未有企业报名，因此流拍。

 

  该地块的一路之隔便是今年7月份广州第二轮供地由越秀地产摇号竞得的燕塘地块，其成交总价约为81.19亿元，扣除配建面积后，折合楼面地价约5万元/平方米。燕塘地块在12月初已经以“越秀·天河·和樾府”的案名上市销售，开盘价低至7.2万元/平方米。

 

  肖文晓表示，按照5万元/平方米的可售楼板价计算，每平方米七八万元起的新房售价显然很难满足开发企业对利润的考核要求，而价格低开之后流速不达预期更让有意竞拍的企业踌躇。此外，业内传闻梅花铝厂地块尚有权属等历史遗留问题未完全解决，或多或少也坚定了企业打退堂鼓的意愿。

 

  比较有特色的是白云区的龙归街AB1312039、AB1312040地块，占地约25万平方米，起拍价约16.4亿元，楼面地价约6560元/平方米。这块地是安置房用地，建成后由地方政府100%回购，房企相当于扮演代建的角色，不用承担太大的市场风险，因此竞拍规则也有所不同。地块采用的是“竞安置房回购价格”模式，安置房的回购价格设定为1.79万元/平方米，每轮举牌降幅为100元/平方米，当回购价格竞至1.5万元/平方米时，便进入摇号环节。

 

  这个地块的竞争是本轮供地中最激烈的，龙湖与中建国际投资集团有限公司轮番出价，经过15分钟的9轮竞价，最终是中建国际投资集团有限公司以约16.4亿元的总价，和1.71万元/平方米的安置房回购价格成交。

 

  海珠区的滨江西路AH010502地块以及番禺区的南村镇兴业大道南侧地块则为越秀地产以底价竞得，总成交价约41亿元。

 

  位于黄埔区的外环路以东、长平路西延线以北CPPQ-A5-1地块，总建筑面积约21.93万平方米，起拍价37.9亿元，由方圆地产与知识城集团兜底竞得。在龙湖未有斩获的背景下，即便这块地是联合竞得，方圆地产依然被视为本次土地拍卖的“民企之光”。

 

  集中供地总收入缩水558亿元

 

  今年广州前三次集中供地共录得1030亿元的土地出让金收入，加上本次共1221亿元，只相当于2021年广州三轮集中供地1779亿元总成交金额的七成，同比减少了558亿元。

 

  一方面是土地的供应总量减少。2021年，广州三轮供地共推出了113宗地，建筑面积2103.6万平方米，今年只有58宗，建筑面积约928万平方米，降幅都超过50%。供应数量少，但是土地的质量提高了，今年广州推出的中心六区宅地数量多达33宗，占比高达57%，比2021年翻了一倍。

 

  另一方面，受市场及融资环境影响，企业拿地的积极性明显下降。全年下来，民营房企只在广州的集中供地中拿下3块地，央企、国企及地方城投平台类企业成为了中坚力量。10月份，财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确提出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，又使得大量的地方城投平台类企业难以在第四次供地中扮演兜底角色。

 

  相对于前面三次集中供地，广州的第四次供地面临更友好的政策环境。截至11月底，针对房地产行业的信贷投放、债券融资以及股权融资的“三支箭”均已射出，亿翰智库认为，当前的融资政策已迎来拐点，这将对地产企业尤其是民营企业应付明年上半年的偿债高峰，起到相当程度的积极作用。也因此，龙湖、方圆地产开始参与土地拍卖，小幅试水。

 

  不过，整场土地拍卖的基调依然是保守、谨慎，这从安置房地块备受追捧便可见一斑。中指研究院土地事业部负责人张凯认为，在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益的地块。

 

  肖文晓表示，“金融十六条”的发布以及“三支箭”射出，有利于行业资金面改善，但无论是哪个融资渠道，企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间，因此也很难在年底这个关口倾力而出。正因如此，明年首次集中供地，房企的表现会更加令人期待，政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。