百城住宅库存报告：新房销售最大压力期已经过去

  金九银十阶段，各地新房预售审批提速、供应节奏明显加快，全国住宅库存市场出现积极信号。

  易居研究院近日发布的报告显示，截至2023年9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51221万平方米，环比增长1.4%，同比减少1.7%。从环比指标看，8-9月份全国百城库存规模有所增加。同比方面，则出现了连续6个月的下降态势。

  对此，易居研究院指出，1-7月份各地库存数据总体以下滑为主要特征，但8-9月份出现攀升，说明紧贴8月份以来的宽松政策，各地供应积极性在增加。三季度末去库存周期处于高位，意味着去库存最大压力期将开始过去，四季度去库存迎来非常好的窗口期。

  供求两端积极性增加

  在经历了7月份供求两端低谷后，8-9月份供求两端保持了活跃态势，尤其供应指标拉升的态势较为明显。

  报告显示，9月份全国100个城市新建商品住宅呈现供大于求态势。其中，供应面积为2990万平方米，环比增速为22%，同比增速为-10%。成交面积为2262万平方米，环比增速为3%，同比增速为-20%。

  从城市分类上看，一线城市新房供应积极性明显增大。报告显示，9月底全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3419万平方米、25352万平方米和22450万平方米，环比增速分别为3.7%、1.7%和0.8%，同比增速分别为0.9%、-2.8%和-0.8%。

  易居研究院认为，一线城市库存环比增速最大，恰说明一线城市房企推盘积极性较大。从一线城市最近两个月的运行情况来看，在“认房不认贷”等系列政策支持下，购房意愿开始增加。一些包括总价可控、配套齐全、最近两年可交付的新房房源吸引了购房者积极入市。

  另外，从城市排序来看，有49个城市库存指标呈现了同比正增长态势。报告显示，包括马鞍山、珠海和三亚等重点城市库存同比增速较高。在易居研究院看来，此类城市库存同比正增长，说明房源供应充裕，结合四季度各类利好的购房政策，将有助于促进购房交易行情的提振。

  与之相反，包括沈阳、长春和青岛等城市，库存同比增速下降在20%以上。对此，易居研究院建议，各城市要有紧迫感和主动性，主动把库存转化为销售量，积极做好营销等工作。

  库存去化周期触顶，四季度将逐渐下行

  随着去化速度的加快，新房销售最大压力期已经过去。报告显示，9月全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为20个月。

  报告指出，从8-9月份交易数据看，各地呈现环比拉升的良好态势，意味着新房库存消化节奏在加快。根据易居研究院判断，存销比指标在今年9月份已触顶，10月份或四季度该指标将正式步入下限通道。各地要用足用好既有的购房政策，促进去库存工作的更好开展。

  从城市分类看，一线城市去化状况最好，二线其次，三四线城市压力最大。根据报告，9月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为14.4、18.1和24.3个月。

  报告指出，三类城市去化周期都超过了14个月的合理值水平，说明各地都存在去化难的压力。易居研究院认为，三类城市该指标已经处于最高点，后续都有下行的可能，尤其是一线城市成为了本轮去库存的领头羊。

  此外，通过对9月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，包括成都、中山、济南、上海和杭州等城市的新房去化速度相对较快，总体上保持或低于8个月水平，这与近期各地进一步放松购房政策有关。

  以杭州为例，其新房去库存周期在全国百城中属于偏低位水平，说明房屋销售压力相对小。但反过来，杭州该指标也是2022年7月以来该城市的最大值，说明从其该指标历史走向看，依然有一定的压力。所以其近期对限购政策、房贷利率等领域落实更进一步宽松导向，符合市场基本情况。

  易居研究院表示，当前全国百城去库存指标开始越过最大压力点，朝着压力释放、积极向好的确定性方向发展。四季度各地将积极消化三季度以来的各类宽松政策，抓好去库存相关工作。尤其是结合宏观经济企稳复苏的良好态势，预计去库存效果将进一步显现。建议各地可以根据实际情况和企业资金状况，灵活掌握定价策略、给足政策优惠和价格优惠，真正打赢去库存工作的攻坚战。